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Precauciones a adoptar para la firma del contrato de compraventa y pago de entregas a cuenta.

La normativa que regula la compra de viviendas sobre plano fue modificada el 1 de enero de 2016 y, por tanto, hay un régimen diferente entre las entregas a cuenta anteriores o posteriores a está  fecha.

Compras anteriores al 1 de enero de 2016

Todas aquellas entregas a cuenta realizadas por los compradores para la adquisición de una vivienda antes de esa fecha, podrían recuperarse en caso de no llevarse a cabo la realización de la promoción de viviendas.

La Ley entonces vigente exigía que, cuando una entidad bancaria abrí­a una promoción de viviendas en la que se recibiesen pagos a cuenta por parte de los compradores que adquirieran esas viviendas, debí­an ser aseguradas todas ellas bajo la responsabilidad de la entidad mediante el seguro o aval de la promotora.

Si no se otorgaba ese aval o seguro y la vivienda no se llegaba a entregar (cosa muy frecuente en plena crisis económica), el comprador podí­a demandar a la promotora (que con frecuencia se encontraba en concurso de acreedores y no disponía de bienes) y a la entidad bancaria, que respondía de forma solidaria.

Compras posteriores al 1 de enero de 2016

La modificación de la Ley en cuanto a la exigencia de entrega de aval o seguro, limita su obligación a aquel momento en el que por parte de la promotora se obtenga la correspondiente licencia de obras.

Es decir, para aquellas personas que abonasen a partir del 1 de enero de 2016 entregas de dinero a cuenta de la construcción de viviendas sin que la misma tuviese en ese momento la preceptiva licencia, supone la imposibilidad de exigir a la entidad bancaria donde se realizaban esos pagos, responsabilidad.

Limitando con ello, la posibilidad de recuperar esas entregas de dinero a la capacidad económica de la empresa promotora y su solvencia, quien, en caso de no realizar la promoción, cuanto menos resulta dudosa.

Dice así la Ley: ,,las cantidades entregadas a cuenta sólo estarán aseguradas una vez se haya obtenido la licencia de obras para poner en marcha la promoción, y para ello será necesario un seguro caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante un aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas tal y como recoge la ley.´´

Consejo: asesórate antes de firmar

Los efectos prácticos de tal modificación implican la imposibilidad por parte de los compradores de vivienda sobre plano de, en caso de quiebra, de recuperar de la entidad bancaria el dinero abonado con anterioridad a la obtención de la licencia de obras, resultando totalmente necesario el pacto expreso con la promotora de obtener, aun no siendo preceptivo ni necesario de manera legal, garantías. Ese pacto expreso supondrá la posibilidad de disponer de entre otros mecanismos, aval bancario que responderá en caso de que la construcción no se lleve a termino.

Es por ello por lo que, pese a que la ví­a de recuperación no se encuentra del todo limitada, la posibilidad de recuperar esos importes queda reducida a la rapidez con la que el comprador acude a reclamar al promotor así como al contrato firmado con anterioridad.

Nuestro consejo: el contrato de reserva de vivienda antes de la firma por un abogado.

Marc Ripoll

Abogado

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