+34 971 22 73 99 mon-lex@mon-lex.com

Reciente Sentencia dictada por el Juzgado de primera Instancia nº 7 de Logroño de fecha 21 de mayo, no diferencia respecto a las comisiones de apertura cobradas al cliente por la no prestación de servicio alguno de una hipoteca inicial, de las de sus novaciones.

La Sentencia dictada condena a la entidad bancaria al pago al cliente del importe abonado por este tanto en la constitución de hipoteca originaria como en las otras dos posteriores.

Y es que, el caso puede resultar más frecuente de lo que pudiera parecer, siendo que, cuando se adquiere por ejemplo un terreno destinado a vivienda, se apertura préstamo hipotecario por el importe que ha sido necesario para su adquisición, sufriendo el citado préstamo variaciones para el caso en el que el importe se va incrementando con, por ejemplo, el importe necesario para la construcción de la vivienda o las partidas no incluidas en proyecto inicial de ejecución de obra que más tarde son financiadas con la entidad.

¿En qué posición se encuentra en ese caso el consumidor?

  • Ha contratado préstamo hipotecario con la entidad, cuando, salvo cuestiones muy excepcionales, no permite la anotación posterior de cargas sobre el terreno y mucho menos celebrando contrato con entidad bancaria diferente por lo que,
  • El consumidor se ve obligado a interesar el financiamiento con la misma entidad, o bien novando (Modificando) el préstamo hipotecario o bien constituyendo otro con la misma entidad. En este caso, limitando la posibilidad de negociación con la entidad bancaria sobremanera ya que tiene préstamo anterior contratado. ¿Qué hace la entidad bancaria? Normalmente endurecer las condiciones de financiación, incremento de comisión, incremento de diferencial…
  • Y, ¿Qué ocurre si el cliente necesita, de nuevo, ampliar o bien el plazo o bien la cantidad destinada a la financiación de la vivienda hipotecada? Igual que en el caso anterior, las consecuencias son claras. La entidad bancaria tiene casi plena libertad para determinar las condiciones del préstamo, limitando la capacidad de negociación o de voluntad del consumidor a lo mínimo; el prestar conformidad ante notario a la firma del préstamo.

¿Son nulas las comisiones de apertura de una novación hipotecaria, aunque haya solicitado tal novación el cliente?

Si. No hay duda al respecto si la entidad no demuestra trabajo desempeñado para su devengo.

Las comisiones de apertura de las escrituras de novación, deben atender, de igual manera que las comisiones de apertura devengadas en préstamos hipotecarios originarios, a la prestación de servicio por parte de la entidad. Teniendo, serias dificultades las entidades bancarias para el devengo de una comisión de apertura asociada al estudio de solvencia, viabilidad, condiciones personales… del contratante cuando ha sido esta misma la que ha debido evaluar todo ello en un momento inicial, al momento de constituir la hipoteca de la que deviene la novación.

Conclusiones

Siendo la conclusión más clara la siguiente, será nula toda comisión de apertura que no obedezca a prestación de servicio alguno, será nula pese a que la misma se encuentre recogida en oferta vinculante previa, también si ha sido abonada y se encontraba la misma detallada en la liquidación realizada por la entidad donde se englobasen todos los datos de la operación, pese a que el cliente lo conociese, y también será nula para el caso en el que se devengue comisión de apertura en escritura de novación si no responde u obedece a prestación de servicio alguno.

Miguel Planas

Abogado

 

Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.plugin cookies

ACEPTAR