La sentencia de Tribunal de Justicia europeo puede suponer un cambio de criterio y obligar a los bancos a asumir todos los gastos de la hipoteca, así como la comisión de apertura
Nos estamos refiriendo a las hipotecas formalizadas antes de la reforma de la Ley en 2019 que son a las que puede afectar la sentencia. En la actualidad, los gastos hipotecarios son asumidos por la entidad bancaria, a excepción de los gastos de tasación, así como las copias de la escritura de préstamo hipotecario que sean solicitados por el cliente. Esta norma está vigente y es válida.
La sentencia de Europa afecta a las hipotecas anteriores. Como ya hemos comentado en numerosas ocasiones en este blog, las hipotecas anteriores a esa reforma recogían una cláusula que obligaba al consumidor al pago de todos los gastos (Notario, Registro, Tasación, , Gestoría). También era habitual que muchas hipotecas tuvieran una comisión de apertura, bien de una cantidad fija, bien de un porcentaje del préstamo (entre el 0.5% y el 1,5%) a cargo del cliente.
El criterio actual del Tribunal Supremo de repartir los gastos de la hipoteca
Según la doctrina actual del Tribunal Supremo los gastos, de estas hipotecas anteriores a 2019 deben ser distribuidos entre las partes. En cuanto a la comisión de apertura no se considera abusiva. Este criterio es el que se estaba siguiendo por parte de los tribunales.
Por tanto, la situación hasta que ha llegado la sentencia de Europa era, para hipotecas anteriores a 2019, que solo se podía reclamar al banco que devolviera una parte, pero no la totalidad, de los gastos que en su día pagó el cliente.
Nuevo criterio: gracias a Europa los consumidores podrán reclamar todos los gastos
La sentencia europea textualmente dice lo siguiente: “Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente, se consideran abusivas cuando, contrariamente a las exigencias de la buena fe, causen en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato”.
Se considera que una cláusula no ha sido negociada y por tanto es abusiva, en los siguientes casos:
- Cuando ha sido redactada previamente por la entidad, en particular, cuando obedece a un condicionado generalizado.
- Cuando el consumidor no ha podido influir sobre su contenido, ni ha negociado sobre la misma.
Es obligado para el banco lo siguiente:
- En caso de duda, prevalece la interpretación más favorable al consumidor.
- Los contratos deben ser redactados en términos claros y comprensibles
- El consumidor debe contar con la posibilidad real de tener conocimiento de todas las cláusulas.
¿Cuál es la consecuencia de que este tipo de cláusulas sean abusivas según Europa?
La Sentencia del TJUE abre la puerta a reclamar todos los gastos de la hipoteca. Es importante destacar que, a pesar de lo reciente de esta sentencia, ya hay algún tribunal español que en base a la misma, ha condenado al banco a devolver la totalidad de los gastos hipotecarios.
Sobre la comisión de apertura
En cuanto a la comisión de apertura, dice la sentencia que “puede ser anulada por abusiva, en el caso de que no sea suficientemente transparente o en el caso de que no esté debidamente justificada siendo el juez nacional, quien deba comprobar que sea comprensible”.
Es decir, el consumidor tendrá derecho a reclamar del banco el importe que pagó por la comisión de apertura si la entidad no puede demostrar que esa comisión esté justificada por la prestación de un servicio concreto.
Carolina Ruiz
Abogada
