Con la recuperación del mercando inmobiliario y la tendencia al auge de las transacciones de compra y venta de viviendas en los últimos años, ha aflorado de nuevo una problemática relacionada: las estafas inmobiliarias.
La problemática radica en que tanto el comprador como el vendedor del inmueble en cuestión no suelen ser expertos en los trámites y procesos que deben realizar a la hora de llevar a cabo la transacción. Como consecuencia de ello, es altamente recomendable acudir a un abogado, experto en la materia, para que preste su asesoramiento durante todo el proceso de compraventa. La prevención en esta materia es clave y puede evitar posteriores disgustos.
Fundamentalmente, el papel del abogado se convierte completamente necesario todas las fases esenciales de una compraventa:
- Arras o Contrato de señal: lo primero que solemos hacer a la hora de comprar un inmueble es abonar un porcentaje del precio a modo de reserva del bien inmueble, como compromiso de su posterior adquisición. Existen varios tipos de arras (penitenciales, penales y confirmatorias) con lo cual es esencial el asesoramiento de un abogado para aplicar la que más nos convenga a nuestro caso concreto.
- Comprobar la titularidad y las cargas del inmueble: es esencial que, como compradores, estemos seguros de que quién nos vende el inmueble sea el verdadero titular y, además, es necesario comprobar si el inmueble está libre de cargas, lo que podremos saber solicitando una Nota Registral en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Por otro lado, es fundamental tomar una serie precauciones para la firma del contrato de compraventa y el pago de entregas a cuenta:
La normativa que regula la compra de viviendas sobre plano fue modificada el 1 de enero de 2016 y, por tanto, hay un régimen diferente entre las entregas a cuenta anteriores o posteriores a ésta fecha. Todas aquellas entregas a cuenta realizadas por los compradores para la adquisición de una vivienda antes de esa fecha, podrían recuperarse en caso de no llevarse a cabo la realización de la promoción de viviendas.
La Ley entonces vigente exigía que, cuando una entidad bancaria abría una promoción de viviendas en la que se recibiesen pagos a cuenta por parte de los compradores que adquirieran esas viviendas, debían ser aseguradas todas ellas bajo la responsabilidad de la entidad mediante el seguro o aval de la promotora.
La modificación de la Ley en cuanto a la exigencia de entrega de aval o seguro, limita su obligación a aquel momento en el que por parte de la promotora se obtenga la correspondiente licencia de obras.
Es decir, para aquellas personas que abonasen a partir del 1 de enero de 2016 entregas de dinero a cuenta de la construcción de viviendas sin que la misma tuviese en ese momento la preceptiva licencia, supone la imposibilidad de exigir a la entidad bancaria donde se realizaban esos pagos, responsabilidad.
- Contrato de Préstamo hipotecario: lo más probable a la hora de comprar una vivienda es que necesitemos firmar un contrato de préstamo hipotecario para poder asumir el valor del bien. Para ello, la intervención de un abogado resulta esencial, a fin de contratar con una entidad financiera que nos ofrezca las mejores condiciones y las mejor adaptadas a nuestras necesidades.
- Escritura de compraventa: es otro de los elementos donde el asesoramiento de un abogado es fundamental es a la hora de la firma de la escritura de compraventa. Ello se debe a que contiene cláusulas con conceptos jurídicos y financieros complejos, que puede dar lugar a que el ciudadano no conozca realmente lo que está firmando. Por ello, es necesario que un abogado asesore tanto al comprador como al vendedor en el proceso de redacción y firma de la misma, para evitar engaños o futuras cláusulas poco transparentes que puedan dar lugar a problemas.
Por todo lo acabado de exponer, sin duda alguna podemos afirmar que la intervención de un abogado en un proceso de compraventa es completamente esencial, para evitar encontrarnos después con estafas que puedan causarnos un perjuicio económico irreparable.
Abogada
