Mi contrato de arrendamiento de local ha finalizado y el propietario no quiere prorrogarlo. ¿Tengo derecho a una indemnización?

Mucha atención a los plazos de duración de los contratos de alquiler

Los arrendamientos tanto de viviendas como de locales de negocio se regulan en la misma Ley, la conocida como LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) del año 1994. Sin embargo, existen diferencias importantes entre un arrendamiento de vivienda y uno de local de negocio.

Algunas especialidades del arrendamiento de local de negocio

  • La ley prevé de forma explícita la posibilidad de que por parte del arrendatario se pueda subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento a otra persona sin ser necesario el consentimiento del arrendador (lo que se conoce como “traspaso”)
  • En caso de producirse un subarriendo parcial, el arrendador tiene derecho a elevar la renta un 10% y un 20% sin el subarriendo es total.
  • La cesión o el subarriendo deben notificarse de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se hubieran concertado.

La indemnización a favor del arrendatario por no prorrogar el contrato

La ley prevé la obligación de indemnizar a aquellos arrendatarios que se vean afectados por el cambio de local de negocio, cuando este esté destinado a la venta al público, y siempre y cuando haya ejercido esta actividad al menos en los últimos cinco años anteriores.

Para percibir esta indemnización el arrendatario, además de cumplir con todas sus obligaciones, deberá comunicar al dueño del local, su interés de renovar el contrario durante cinco años más con cuatro meses de antelación a la finalización.

Si el arrendador manifiesta su voluntad de no renovar el contrario, es cuando se da la premisa base para considerar el cobro de una indemnización a favor de la parte arrendataria y a cargo de la parte arrendadora. De igual manera, es importante tener en cuenta que no debe preverse renuncia expresa a este derecho en el contrato.

En ningún caso será de aplicación esta indemnización para aquellos locales comerciales que sean empleados como almacenes u oficinas.

¿Cómo se calcula la indemnización en estos casos?

El cálculo de la cuantía a percibir por parte de la parte arrendataria será la establecida entre las partes en el contrato suscrito, siendo que, para el caso de no existir tal previsión, se determinará en atención a las siguientes normas:

  • Si el arrendatario inicia en el mismo municipio dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad, la indemnización comprenderá los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela, estableciendo la comparativa de los últimos seis meses de contrato y los primeros seis meses transcurridos desde su finalización.
  • Si el arrendatario inicia dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no inicia actividad alguna o un tercero y el arrendador desarrollan dentro del local arrendado la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Teniendo en cuenta para la aplicación de tal supuesto, que el arrendador o el tercero que desarrolle esa actividad, se pudieran ver beneficiados de la actividad anteriormente desarrollada por el inquilino.

Joana Tremba

Abogada

jtremba@monlexabogados.es

 



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