Multiverso de las transacciones hoteleras

En la ciencia se mantiene la discusión no resuelta, de la existencia de uno o diversos Universos paralelos. La posibilidad del Multiverso. En el Sector Turístico, la irrupción de los Fondos de inversión comienza a desarrollar un Universo paralelo en el negocio de las transacciones hoteleras, en su valor, en su estrategia y hasta en la definición de los que van a ser futuros compradores (sólo podrán comprar otros Fondos a los precios que los Fondos compran). Además el Empresario Hotelero profesional sabe muchas veces que esos precios de adquisición no cuadran con la mera operación del hotel, y se alejan del espíritu histórico de lo que era el desarrollo y los márgenes de las operaciones turísticas en general. No cuadran en el marco de lo que era el método de cálculo que ha consolidado una magnífica industria hotelera nacional e internacional, pero probablemente sí tenga sentido desde un punto de vista financiero y de rotación de los propios inmuebles. En definitiva ha venido la especulación inmobiliaria a asentarse en el Sector Hotelero.

El sistema hotelero tradicional era productivo no especulativo; ello no quería decir que no se revalorizaran los inmuebles hoteleros, al contrario, la buena gestión hotelera, el valor de la marca y la situación más o menos privilegiada del inmueble provocaban un mayor valor del bien año tras año.

Ahora este esquema tradicional se ha descontrolado y veremos cómo el Sector entra en una espiral, sólo aplicable dicha cuestión al Universo paralelo de los negocios de los Fondos.

Si Vds. se mantienen en el Universo histórico, cosa que les recomiendo, mantendrán ciertos márgenes y revalorizarán sus inmuebles, sin perder de vista una indústria que ha venido funcionando adecuadamente.

Esta distorsión va a ser mayor en el nuevo negocio, por así llamarlo, donde los márgenes que se van reduciendo y que todos sufrimos, necesariamente apretaran más a aquellos establecimientos con precios muy elevados de adquisición, con difícil retorno de la inversión, …. salvo, claro está, que el cálculo sea financiero e inmobiliario, exclusivamente especulativo.

La gran cuestión a la que quiero llegar en este singular Post de actualidad legal es que ese Universo paralelo sólo puede funcionar retroalimentándose entre sí: esos establecimientos hoteleros adquiridos por Fondos, solo podrán ser vendidos a otros Fondos que jueguen al mismo negocio.

Muchas de esas decisiones que van a afectar al tejido productivo industrial turístico en muchos destinos de España, no se van a tomar en nuestro país, y muchas veces sin conocimiento de las Leyes nacionales.

Yo he vivido el interés en aplicar criterios de Normativas anglosajonas, y aplicarlas aquí en España, en el ámbito laboral …. sorprendente sin duda.

Quizás a ello nos ha llevado la consolidación de la estructura de contratación de corte americano o anglosajón: LOI, MOU, SPA y Closing de la operación. Pero una cosa es la estructura misma de las operaciones, y otra diferente es desconocer la Normativa aplicable allá donde esté ubicado el establecimiento hotelero.

Ley aplicable, Jurisdicción aplicable,… viene una corriente de crear un Universo paralelo al que todos hemos vivido hasta ahora y que poco a poco veremos instalándose en nuestro país y conviviendo con el Universo tradicional de toda la vida.

Serán dos negocios diferentes como también lo es el hotelero vacacional y de ciudad, y los Asesores Jurídicos deberán estar atentos a saber en cada caso en qué marco se desarrolla la partida.

Estén atentos al proceso y a las posibilidades que dan los contratos en el Sector Turístico, un sector industrial de por sí internacionalizado, pero en el que hasta ahora había un cierto control en la estructura de las propiedades que está cambiando… lentamente y generando un Universo paralelo.

Desde el telescopio donde podamos verlo, les seguiremos informando.

José Antonio Fernández de Alarcón Roca

Abogado, socio fundador

mon-lex@mon-lex.com

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